В 2013 году, по сравнению с 2012 годом, в Украине увеличилось строительство жилых площадей на 26%, до 115 тыс. квартир. В целом введено в эксплуатацию около 10,3 млн квадратных метров жилья, что является одним из наивысших показателей за всю историю независимой Украины. Если брать показатели, отображающие динамику жилищного строительства за последние годы, то в Украине утвердился стойкий рост возведения жилищного фонда.

Жилищная очередь

Согласно сообщению Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегион), сегодня в новосозданный Единый государственный реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (Госреестр), внесено около 250 тысяч человек, при этом в 2013 году на квартирном учете находилось около 1,2 млн украинцев. Подобное сокращение ведомственные чиновники объясняют тем, что из очереди были удалены граждане, которые не прошли перерегистрации, а еще 143 тыс. украинцев по итогам инвентаризации были сняты с квартирного учета.

Как объясняют юристы, гражданам, которые не подали вовремя документы для перерегистрации, не следует бояться – они не потеряют свое место в очереди. Надо просто будет обновить свои данные, и соискатель займет свое прежнее место в очереди. Профильные чиновники убеждены, что реестр даст возможность иметь более расширенную и комплексную информацию о соискателях квартир, чем прежняя учетная схема, которая имела однобокий статистический характер.

«Реестр позволяет выявлять случаи нарушения законодательства. За период функционирования информационно-поисковой системы реестра выявлены случаи пребывания граждан на квартирном учете в исполнительных комитетах разных населенных пунктов», - пояснил координатор реестра Леонид Рысухин.

Что построили в 2013 году

По данным Государственного комитета статистики Украины, в 2013 году в стране выполнено строительных работ по возведению жилья на сумму 10,2 млрд гривен. Также в 2013 году, по сравнению с 2012 годом, объем строительства жилых зданий вырос на 6,6%. В целом же новое строительство, реконструкция и техническое перевооружение составили 81,4% от общего объема, капитальный и текущий ремонты — 11,2% и 7,4% соответственно. При этом в прошлом году на строительство зданий потрачено 27,8 млрд гривен, а на строительство инженерных сооружений — 31 млрд гривен.

В итоге в 2013 году построено 10,3 млн квадратных метров жилья. Положительная динамика составила 8,3%, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. По словам и. о. министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадия Темника, сегодня ежедневно в эксплуатацию вводится 100 тыс. квадратных метров жилья. Лидером по темпам строительства по-прежнему выступает Киев: его результат - 1,5 млн квадратных метров недвижимости в 2013 году. Так, например, в 2013 году холдинговая компания "Киевгорстрой" возвела в столице более 360 тыс. квадратных метров недвижимости, при этом в течение четвертого квартал 2013 года компания ввела в эксплуатацию более 160 тыс. квадратных метров жилья. За столицей следует Киевская область, где построили около 1,3 млн квадратных метров жилья, в Крыму введено 945 тыс. квадратных метров, Одесской области - 700 тыс. квадратных метров, Львовской области - 620 тыс. квадратных метров.

«Развитие жилищного строительства обусловлено, в том числе, и дерегуляцией отрасли», - поясняет и. о. вице-премьера Александр Вилкул. Так, Украина осуществила колоссальный рывок по упрощению разрешительных процедур в строительстве. В прошлом году количество разрешительных процедур было уменьшено вдвое - с 20 до 10. Благодаря этому срок получения разрешительных документов сократился с 375 до 73 дней. Положительные тенденции на рынке не остались без внимания со стороны международных экспертов. В рейтинге Всемирного Банка по ведению бизнеса Украина поднялась на 145 пунктов (с 186 места на 41 место).
«Мы сформировали национальную нормативную базу, интегрированную в европейское нормативно-правовое пространство. С 2014 года в Украине будет внедряться проектирование по еврокоду», - говорит заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Исаенко.

О бесплатном жилье стоит забыть

Впрочем, очевидные успехи строителей вряд ли добавят оптимизма желающим получить бесплатное жилье. В Украине уже давно не действует подобная практика. Взамен гражданам предлагаются льготы на приобретение жилья по трем программам: ипотека под 3% (остальные проценты компенсирует государство), льготное кредитование молодых семей и так называемая программа «70/30», в которой государство компенсирует 30% стоимости жилья. Правда, стоит заметить - ни одна из них не пользуется достаточной популярностью. По словам Вилкула, квартиры по этим программам в 2013 году получили около 5 тыс. семей. Нетрудно подсчитать, что при таких темпах выделяемого льготного жилья даже сокращенную квартирную очередь можно будет ликвидировать лишь за 60 лет. Кстати, в Госбюджете на 2014 год на финансирование программы «Доступное жилье: 70/30» заложено 100 млн гривен.

Есть, правда, и другие расчеты. Например, глава Объединения организаций работодателей в строительстве Дмитрий Третьяков считает, что при нынешних темпах выделения жилья для «очередников» спрос на получение квартир будет удовлетворен вообще через 150 лет. Правда, при этом он делает существенное уточнение: если будет начато массовое строительство доступного жилья, то все нуждающиеся в улучшении жилищных условий будут обеспечены квартирами в течение 20-25 лет. По его мнению, Украина нуждается в создании новой модели обеспечения «очередников» жильем, например, в виде сдачи его в аренду на срок более 10 лет.

«В Украине для семьи из трех человек, по нормативам, нужна квартира площадью около 70 квадратных метров. При этом максимальный размер арендной платы не должен превышать треть дохода семьи - это в среднем около 1,5-2 тыс. гривен в месяц. Эта сумма значительно ниже существующих предложений аренды жилья на рынке недвижимости», - констатирует Третьяков. 

Что касается обеспечения таких арендных ставок, то стоимость строительства одного квадратного метра жилья не должна превышать 250-300 долларов. Как этого добиться? По его словам, это возможно в рамках программы государственно-частного партнерства, когда государство и частные инвесторы финансируют строительство через открытые инвестиционные фонды. Государство формирует такие фонды и берет на себя до 25-30% начальных инвестиций, которые пойдут на выделение земельных участков под строительство, строительство инженерной и социальной инфраструктуры. Далее инвесторы смогут выкупить долю в фондах у государства и вносить дополнительные деньги на строительство самих домов. Впрочем, пока это только возможные варианты.

Кстати, по данным исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», доля жилищного фонда, используемого в различных формах аренды, составляет в США – 33%, в Канаде – 34%, в Австралии – 31%, в Бразилии – 23%, в Китае – 9%. Это значительно меньше, чем в Европе. По информации статистической службы Европейского союза, доля арендаторов жилья в ЕС составляет 26,4%. При этом данные по разным странам существенно отличаются. В Румынии доля арендаторов жилья незначительна – 3,5%, в Голландии она достигает 41%, а в Германии – 58%.

Пока же стоимость строительства жилья лишь дорожает. Например, в Киеве за прошлый год оно подорожало в отдельных случаях до 1,7 тыс. долларов за квадратный метр. Средняя цена жилья в столичных новостройках в 2013 году составляла 1,43 тыс. долларов за квадратный метр. Несильно отличаются цены и в других крупных городах. Касается это тех жилых метров, которые строят частные компании, а строят они практически все жилье. По данным Госреестра, по состоянию на 15 октября 2013 года в Украине зарегистрировано 4 728 субъектов хозяйствования, специализирующихся на строительстве зданий. При этом наибольший рост продемонстрировала отрасль строительства жилых и нежилых зданий: в 2012 году было зарегистрировано 1 376 субъектов хозяйствования данной категории, а в 2013-м на 19,4% больше –  1 708.

Что касается государственного регулирования сектора, то следует сказать, что Минрегион ежегодно устанавливает так называемый показатель опосредованной стоимости строительства одного квадратного метра жилья. Правда, применяется он при определении объемов государственных инвестиций, направляемых на строительство жилья, а также размера льготных кредитов, предоставляемых отдельным категориям граждан. Стоит отметить, что он также постоянно растет.

Сколько нужно работать, чтобы купить квартиру

По уровню доступности жилья Украина значительно уступает как развитым, так и многим развивающимся странам. Отметим и то, что уровень цен на жилье, в сравнении с доходами населения в нашей стране, крайне завышен. Хотя здесь есть довольно-таки существенный нюанс. Дело в том, что в договорах между застройщиком и инвестором не всегда принято фиксировать цену квартир на начальной стадии, и только через два-три месяца вносятся коррективы в стоимость, которые невыгодны инвестору. Рост стоимости может происходить из-за того, что сбережения и доходы инвесторов не поспевают за процессом, и есть риск потерять не только деньги, но и квартиры вместе с уже оплаченными квадратными метрами, поскольку квартира в недостроенном доме принадлежит застройщику и не принимается в залог инвестора. А введение фонда финансирования строительства не защищает инвестора ни при этом, ни при иных обстоятельствах. То есть при уже оплаченной стоимости жилья гарантий того, что инвестор получит все документы и сможет вселиться в квартиру, нет.

Как свидетельствует практика, решение таких вопросов зависит не только от застройщика, но и ряда госорганов, решающих вопросы подключения новостроек к коммуникациям, введения их в эксплуатацию. Именно во время решения этих щепетильных вопросов (в которых принимают участие застройщики и представители власти, а инвесторы, как правило, остаются в полном неведении о происходящем) больше всего проявляются коррупция и злоупотребления. Результаты опросов Европейской исследовательской ассоциации, проведенные в 2013 году, показывают, что застройщики вынуждены тратить на взятки около 30% стоимости объектов. При этом львиная доля поборов идет в доход чиновников, от которых зависит подключение новостроек к коммуникациям.

Если же в отработанном механизме что-то нарушается, то ввод в эксплуатацию жилого дома может надолго затянуться. И наибольший ущерб от этого понесет не застройщик, получивший полный расчет от будущих жильцов, и не чиновники, привлечь к ответственности которых в такой ситуации практически невозможно. В сложное положение ответчика за чужие грехи попадает инвестор, заплативший свои деньги за будущее жилье. В этой связи стоит вспомнить о таком показателе, как коэффициент недоступности жилья. Высчитывается он отношением средней годовой зарплаты к средней цене на квартиры. Расчет происходит следующим образом. Высчитывается средняя цена за квартиру площадью 70 квадратных метров и делится на среднегодовую зарплату. Чем выше цифра - тем хуже (тем больше лет нужно копить на квартиру). Вот как выглядит ситуация в разных странах:

Хотя Украина участия в рейтинге не принимала, ее показатель высчитать довольно легко. В 2013 году средняя зарплата в Киеве составляла, по разным данным, - 5000-5100 гривен. Средняя цена квадратного метра жилья (опять же по разной сопоставляемой базе) - около 1100-1200 долларов. При подсчетах получаем цифру 11.5 - это и будет киевский коэффициент недоступности жилья. Если сравнивать с самыми низкими показателями рейтинга, то украинцам нужно работать в 5 раз дольше, чем датчанам, которым для покупки жилья нужно поработать чуть более двух лет. То есть среднестатистическому киевлянину придется отработать на двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров где-то 11,5 лет. Правда, если он при этом не будет тратить деньги на что-либо иное вообще. Впрочем, применив указанный выше метод, каждый сам может высчитать, сколько ему потребуется времени для приобретения собственной квартиры.

Китайцы нам помогут?

Если судить по последним событиям текущего года, то в сфере ипотечного рынка и строительства доступного жилья возможны глобальные перемены. В середине января Геннадий Темник буквально взбудоражил рынок информацией о достижении договоренности с Китаем по совместной реализации в Украине программы, в рамках которой нуждающиеся семьи смогут арендовать у государства жилье под 3% годовых с последующим правом выкупа.

По словам Темника, на эту программу планируется выделить 18 млрд долларов. Несложно подсчитать, что даже при киевских ценах на строительство жилой недвижимости (сегодня это немногим больше 1 тыс. долларов за один квадратный метр) на эти деньги можно построить около 18 млн квадратных метров социального жилья, что при среднем размере квартиры 70 квадратных метров составит примерно 260 тыс. квартир. А с учетом того, что в регионах стоимость строительства ниже, чем в столице, количество возведенного жилья может быть гораздо больше. По словам Темника, для реализации программы уже выделено 43 земельных участков по всей Украине. Также ожидается, что в течение 2014 года будут привлечены еще десять.

Добавим, что разработкой программы аренды жилья с последующим правом выкупа занимается Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Как отметила пресс-секретарь ведомства Анна Волобуева, ожидается, что сама программа будет представлена летом текущего года. Сейчас есть лишь некоторые предположительные данные: квартиру можно будет получить под 3% годовых без первого взноса и даже с минимальным ремонтом. Но пока программа далека от готовности, и не известны ее основные условия.

Пока только подписан соответствующий меморандум между ГИУ и Китайской государственной компанией CITIC Construction о взаимопонимании относительно сотрудничества в сфере ипотечного рынка и развитии строительства доступного жилья в Украине. По словам заместителя председателя правления ГИУ Андрея Камуза, после детальных расчетов окупаемости и доходности проекта начнутся переговоры о возможности привлечения средств у китайской стороны. Напомним, в ходе январского визита президента Украины Виктора Януковича в Китай Киев и Пекин подписали 22 договора о сотрудничестве. Один из них, в частности, предусматривает привлечение 15 млрд долларов на ипотечное кредитование. Правда, насколько известно из последних сообщений СМИ, до разрешения политического кризиса в Украине, Пекин от предоставления потенциальных кредитов нашей стране решил пока воздержаться.

А что касается внутренних перспектив, то Минрегионом определено более 9 тыс. квартир, которые в этом году могут быть реализованы в рамках программы удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан.