События нескольких последних месяцев поставили под большой знак вопроса и без того не безупречное реноме украинских застройщиков. Врезались в память кадры пожара на столичной Шулявке в конце мая. Тогда причиной возгорания пожарные назвали то, что при строительстве жилого дома класса "элит«(!) использовали дешёвый, легковоспламеняющийся утеплитель.

Далее опять-таки в столице — резонансный конфликт в жилом комплексе Riviera Riverside. Там жильцы утверждают, что жильё, позиционируемое как «бизнес-класс» и проданное по вполне европейским ценам,  на самом деле оказалось далёким от заявленных стандартов качества. Если добавить к этому ряд брошенных недостроев по всей стране и массу более мелких конфликтов между покупателями и застройщиками, в целом складывается не очень оптимистичная картина...

Попутали понятия

Вопрос: Александр, что, по Вашему мнению, стало причиной для такого большого количества негативных новостей, связанных с украинскими застройщиками в последнее время?

Ответ: Прежде всего, нужно определиться с терминами: что мы вкладываем в определения «элитный сегмент», «бизнес-класс», «эконом плюс», «эконом минус» и так далее. К сожалению, многие наши девелоперы, застройщики и те, кто работает у них в отделах продаж, сами термины запомнили, а вот узнать их значения — не удосужились. Несколько лет назад я издал толковый словарь терминов рынка недвижимости. Так вот, можно открыть его и прочитать, что, например, подразумевает отнесение того или иного жилья к «бизнес-классу» по мировым стандартам. Причём как продавцам, так и покупателям. Тогда впоследствии будет меньше конфликтов.

Ещё одна причина — банальная жажда наживы: желание обмануть и на этом заработать. Отрицать, что такое у нас на рынке присутствует — глупо.

Вопрос: Как повлияла сложившаяся ситуация на рынок недвижимости? Возможно ли, как следствие, падение цен или, допустим, уход покупателей с первичного на вторичный рынок?

Ответ: Что касается отхода от первички, то я не думаю, что такое произойдёт. Сейчас на первичном рынке происходит закономерный процесс снижения цен. В первую очередь это касается сегмента «эконом». Если поднимете мои интервью нескольколетней давности, когда цены, что называется, зашкаливали, то уже тогда я говорил, что средняя цена квадратного метра в жилье класса «эконом» в Киеве — 1 000 долларов. Все, что значительно уходит от этой цифры вверх — должно оправдывать себя качественными показателями. Тогда меня разрывали некоторые, так сказать, «эксперты», которые утверждали, что никогда в Киеве таких цен не будет. И вот, что мы имеем в итоге: сегодня рынок наконец-то медленно, но верно подтягивается к этой цифре.

Кроме того, до конца лета ожидается бум продаж элитной недвижимости. Как известно, 1 сентября вступает в силу постановление НБУ об ограничении объёма наличных расчетов суммой 150 тысяч гривен. Все, что выше — будет проводиться через банки. Понятно, что на рынке недвижимости лишь небольшой процент сделок уложится в такой лимит. Поэтому все те, кому сложно будет объяснить происхождение денег на покупку, будут стараться закрыть сделки до введения ограничения. В первую очередь это касается сотрудников госаппарата. Конечно, у нас мало кого удивишь тем, что сотрудники СБУ в звании капитана и с зарплатой в несколько тысяч гривен ездят на Infiniti, но многомиллионные сделки на рынке недвижимости всё же могут вызвать вопросы. Как минимум — придется делиться.

Вопрос: Что Вы посоветуете покупателям при покупке жилья на первичном рынке, чтобы не быть обманутым?

Ответ: Есть расхожее утверждение: «В футболе, медицине и политике разбираются все». Так вот я бы не относил рынок недвижимости к областям, в которых все — специалисты. Конфликтные ситуации чаще всего возникают вследствие того, что люди ведутся на недобросовестную рекламу. Ими целенаправленно манипулируют и они на это, что называется, «ведутся». А причина одна: люди вкладывают достаточно большие деньги, надеясь лишь на свои собственные знания и опыт. В то же время, если бы они перед этим обратились к соответствующему специалисту, им бы объяснили, что и в каком сегменте им на самом деле предлагают купить. И тогда это позволило бы либо же быть уверенными в том, что они покупают действительно качественный объект, либо же варьировать стоимость сделки, либо же вообще отказаться от неё, если есть какие-то явные или косвенные признаки обмана. Поэтому я всегда говорю: прежде чем совершить сделку, от которой зависит Ваша последующая жизнь, проконсультируйтесь со специалистами. Это обойдётся гораздо дешевле, чем последующее исправление ошибок.

Вопрос: Куда обращаться, если избежать обмана все-таки не удалось?

Ответ: Это достаточно сложный вопрос. Безусловно, есть специалисты в области юриспруденции, которые специализируются на таких вопросах. Но, повторюсь, всегда легче и дешевле консультироваться до покупки, чем после неё.

Прежде чем поставить свою подпись на договоре купли-продажи, лучше не только прочитать его самому, а и отнести на проверку специалисту. Помните, что текст, который продавец озвучивает Вам на словах, и текст, зафиксированный в договоре, — это абсолютно разные вещи.

Все значимые моменты должны быть прописаны, чтобы потом у продавца не было возможности «отвертеться». Если он обещал потолки три метра, а на самом деле — 2.85, то это уже снижение класса. И таких пунктов множество. Например, качество окон: одно дело трёхкамерный пакет, сделанный в Германии, другое — в Вышгороде. Это — совершенно разный уровень комфорта. Или же качество воды: как может называться «элитным» объект, в который поставляется обыкновенная вода от «Киевводоканала» без какой-либо дополнительной очистки? Это — нонсенс.

Вопрос: В последнее время в Киеве наблюдается обилие рекламных предложений, в которых застройщики предлагают инвестировать в только-только начатое строительство жилых домов в неплохих районах по довольно низким ценам, около 1000 долларов за квадрат. Что это — результат того самого закономерного снижения цен или очередная афера?

Ответ: Да, все мы ездим по городу и видим эти многообещающие билборды. Как по мне, многие из таких объектов попахивают авантюрой. Не надо забывать пресловутый «Элита-Центр». Слава богу, в Украине таких «элит-центров» было мало. Не так много, как, скажем, в США. Но там все они исчезают после получения 5% первого взноса. У нас же первый взнос достигает 70, 80, а то и 100%. Поэтому ещё раз предостерегаю: не спешите расставаться со своими деньгами, сначала — проконсультируетесь с соответствующими специалистами. Пусть они соберут для Вас необходимую информацию по данному конкретному объекту, по данному конкретному застройщику, и тогда уже будет видно, насколько ему можно верить.

Ипотека в Украине — это фикция

Вопрос: Многих украинцев интересует вопрос ипотечного кредитования. А именно: когда наконец-то начнут снижаться заоблачные ставки? Есть ли какая-то вероятность, что недавнее снижение учетной ставки НБУ как-то повлияет на этот процесс?

Ответ: Рынка ипотечного кредитования в Украине на данный момент нет. То, что сейчас называют ипотекой, на самом деле — квазиипотека. Самое интересное, что иногда даже находятся люди, которые берут деньги на таких условиях. Я долго себе задавал вопрос, можно ли назвать психически здоровым человека, который берёт якобы «ипотечный» кредит, ставка по которому стартует от 20% годовых?

Я бы у такого человека попросил справку из психдиспансера, что он не состоит на учёте. Брать кредит под такие проценты — это петля, разве что не затянутая, до поры до времени. Я лично знаю около 50 человек, которые лишились купленной в кредит недвижимости из-за того, что были не в состоянии её оплачивать. Из этих 50 случаев только два имеют веское обоснование: люди лишились высокооплачиваемой работы, а найти быстро достойную замену не удалось. Так бывает. Такие вещи сложно предусмотреть. Всё остальное — изначально неправильная оценка своих финансовых возможностей. И плюс, конечно, колоссальная промывка мозгов со стороны банков. Для человека, годами собирающего на собственную жилплощадь, все эти заманивающие слоганы вроде: «Живи сегодняшним днём!», «Не надо откладывать на завтра то, что можно купить сегодня!» — производят колоссальное деструктивное воздействие.

Как-то в откровенном разговоре с несколькими сотрудниками банковской сферы мы коснулись темы, кто же сейчас в Украине оформляет «ипотеку» под эти сумасшедшие проценты. И тут всплыли некоторые интересные нюансы: первая категория заёмщиков  — люди, неадекватно оценивающие свои финансовые возможности. Вторая — люди, которые берут небольшие суммы. Грубо говоря: на рынке подвернулось интересное предложение, а вам не хватает порядка 10-15 тысяч долларов. Это — наиболее здравая ситуация, имеющая право на жизнь.

И есть ещё одна очень интересная категория. Это вот те самые «капитаны на Infinity». То есть люди, в основном госслужащие, которые никогда не показывают уровень своих реальных доходов. По своим каналам они берут в банке кредит. Допустим, миллион гривен сроком на 25 лет. Покупают за эти деньги недвижимость. Через месяц — погашают этот кредит, оставляя, скажем, 50 тысяч гривен. И дальше уже оставшиеся 25 лет выплачивают эту сумму с процентами по ней.

Зачем это делается? Затем, что если через 2-3 года к хозяину внезапно нагрянет какая-либо финансовая проверка, он покажет, что квартира у него — в кредите и выплачивать эти деньги ему ещё долгие-долгие годы... Гениально, правда?

Цены на недвижимость будут снижаться

Вопрос: Что будет происходить с ценами на недвижимость в ближайшем будущем? Ваш прогноз до конца года?

Ответ: Я думаю, что наиболее логичной тенденцией осени было бы постепенное снижение цен на вторичном рынке. На сегодня он переоценён — это факт. Рынок недвижимости — это зеркало состояния экономики страны. Если хоть один человек скажет, что в экономике у нас сейчас всё отлично и есть реальный рост доходов населения, то я лично плюну ему в лицо. В развитых странах основным двигателем рынка недвижимости является средний класс. Он формирует спрос и диктует развитие рынка. В Украине же его практически нет. Потому как все, кто подпадают под эту категорию, в ней, как правило, не задерживаются: они либо очень быстро беднеют до уровня основной массы населения, либо, если повезёт, — перебираются в категорию богачей, либо же — массово выезжают из страны из-за отсутствия дальнейших перспектив.

Также о рисках при покупке нового жилья в Украине — читайте в авторском материале Олега Кобенека «Спасайтесь от крепостничества».