Дмитрий Шостя

Руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone», эксперт рынка недвижимости.
Родился в 1983 г. во Львовской области. Окончил радиофизический факультет Днепропетровского национального университета им. Олеся Гончара (2005).

Работал в ЗАО «Национальная строительная компания (НБК)» и ООО «НБК-Инвест» на должности начальника отдела продаж (2005-2011), с 2011 года руководит продажами ЖК «Park Stone» в ЧП «Металл-Сервис».

ЖК «Park Stone» - 560-квартирный жилой комплекс класса «комфорт-плюс» на 7 секций с торгово-офисным центром. Расположен на Оболонской набережной в Киеве, с собственным парком камней и выходом сразу к двум водоемам – Днепру и озеру Вербное. 

С точки зрения застройщика, какие финансовые инструменты (ипотека, доступное жилье и др.) наиболее востребованы у населения?

- Наиболее востребованной на сегодняшний день является рассрочка от застройщика. Во-первых, нет посредника в виде банка, который возьмет свой заоблачный процент по кредиту. Ставка у застройщика может составлять и 10%, и 5% годовых – ведь он зарабатывает не на выдаче денег, а на продаже квартиры. Во-вторых, сегодня покупателями квартир выступают преимущественно граждане, готовые достаточно быстро рассчитаться за свое жилье. Рассрочка от застройщика как раз и предполагает выплату в течение двух – максимум трех лет. Это средний срок возведения одной-двух секций многоквартирного жилого комплекса от фундамента до полной сдачи в эксплуатацию.

Многие путают рассрочку и партнерские программы кредитования жилых комплексов банками. Рассрочку можно предоставить только до ввода в квартиры в эксплуатацию. Все, что происходит после – это уже ипотека, и может предоставляться только через банк. Собственно, обычные ипотечные программы на втором месте по популярности. Единицы ввязываются в программы «доступного жилья» и другие государственные проекты. Прежде всего, из-за высоких коррупционных рисков.

Как меняется спрос и требования киевлян к выбору жилья?

- Можно сравнить с докризисными временами, когда квартиры на любом этапе строительства разлетались «как пирожки». Что характерно сегодня? Во-первых, никто не хочет инвестировать на этапе фундамента. Оптимальной считается покупка квартиры в новостройке при готовности дома в 60-65%. На этом же этапе многие застройщики открывают офисы продаж. Исключение – «Киевгорстрой». Репутация работает на этого застройщика, потому квартиры здесь хорошо продаются независимо от этапа строительства.

Во-вторых, более тщательно изучается разрешительная документация. Никто не хочет стать жертвой второго или третьего «Элита-Центра». Потому нередки случаи, когда покупатели приходят в офис продаж с юристом или берут копии документов на экспертизу. Естественно, и застройщиков с проблемными документами стало меньше. Однако они все еще есть. Например, можно поискать среди тех, кто предлагает минимальные цены за квадратный метр в сравнительно привлекательных районах.

В-третьих, изменились предпочтения по площади квартир. Если до кризиса застройщики проектировали и легко продавали огромные «единички», в «трешках» при желании можно было кататься на велосипеде, то сегодня уже на этапе строительства спроектированных до кризиса зданий такие апартаменты приходится перепланировывать. По нашим оценкам, объем таких перепланировок составляет от 20 до 40% в зависимости от комплекса.

В целом, стоит отметить, что спрос на жилье в Киеве не снижается, а постоянно откладывается – то из-за выборов, то из-за непонятной ситуации с курсом гривни. Но поскольку глобально ситуация не поменялась – люди из регионов едут в столицу в поисках работы, а киевляне нуждаются в расширении жилплощади – то спрос на новое жилье не падает.

Есть ли основания для снижения стоимости квадратного метра жилья в столице? Прогноз до конца года?

- Понимаю, что отрицательный ответ может быть воспринят как лоббистский, но все равно отвечу: нет, основания для глобального (не связанного с акциями) снижения цен нет. Строительные материалы, топливо и рабочая сила только дорожают. Мы ведь строим не из воздуха. Застройщик – кроме крупных компаний со своими комбинатами стройматериалов – это, по большому счету, конструктор: мы собираем в одном месте кирпичи, раствор, рабочие руки и задумку архитектора, а затем продаем результат. На сегодняшний день рентабельность этого бизнеса очень невелика: квартиры никто не покупает в виде инвестиций, жилье приобретают только те, у кого есть деньги, и кто нуждается в расширении жилплощади. А таких немного. Потому «ломить» цену нет никакого смысла. Но и занижать ее некуда. До конца года мы ожидаем вялый рост цен на уровне 5-7% исключительно за счет сезонного всплеска деловой активности осенью.

Как налог на недвижимость (даже не проданную) повлияет на стоимость жилья?

- Налог размером примерно в 30 грн за квадратный метр при цене квадратного метра в 12 – 15 тыс. грн вряд ли можно назвать существенным фактором для подорожания жилья.

Насколько высок уровень конкуренции за покупателя среди киевских застройщиков? Какие инструменты помогают привлечь внимание к жилому объекту?

- За покупателя конкурируют не так много застройщиков. В Киеве реально работающих компаний – около полутора десятков. Все вместе они продают сегодня не более полусотни проектов. Конечно, рекламные инструменты являются наиболее эффективными для привлечения внимания к своему объекту. Если эконом-класс обращает внимание жителей района на низкую цену жилья в этом же или соседнем районе, то бизнес-класс и элитное жилье «манит» комфортом, закрытой территорией, статусом будущих соседей. Однако независимо от ценового сегмента, покупатели также обращают внимание на темпы строительства, активность застройщика на профильных форумах, внутреннюю отделку помещений, энергосберегающие технологии, социальную инфраструктуру вокруг будущей квартиры. Эти факторы невозможно подменить рекламой. Если стены тонкие и кривые – покупатель, придя на просмотр, это увидит. И никакие уловки продавцов его не убедят.

Что касается продажи квартир с ремонтом или с кухней, то, как правило, к таким маркетинговым ходам прибегают застройщики, испытывающие проблемы с продажей определенной категории жилья, например, двухкомнатных квартир. Для семьи из двух человек они могут быть слишком большими, а из трех – уже слишком маленькими. Вот и приходится снабжать их «бонусом» в виде кухни или ремонта.

Насколько более дешевая жилая недвижимость в окрестностях Киева является конкурентом столичным новостройкам?

- Здесь речь идет о разных категориях покупателей. В пригороде согласны жить далеко не все киевляне. Как правило, здесь покупают квартиры либо приезжие, либо те, кому очень удобно ездить в окраинные районы города, смежные с областью, на работу. Кроме того, в пригородах любят селить своих детей зажиточные жители регионов, не готовые переезжать в Киев самостоятельно, но желающие обеспечить комфорт своему чаду за разумные деньги. Мне известно несколько пригородных жилых комплексов, превратившихся таким образом в студенческие общежития – после сдачи в эксплуатацию оказалось, что до 60% новоселов – это одинокие холостые юноши и девушки.

Киевлянин, который привык жить на Оболони или Печерске, переедет скорее в собственный дом за городом, чем в квартиру в Вишневом или Боярке, какой бы низкой не была ее цена по сравнению с Киевом.

Недавно мы проводили исследование результатов продаж на одном из крупных жилых комплексов столицы. Оказалось, что большинство покупателей жилья в новостройках – это жители либо того же района, где расположены новостройки, либо соседнего.

В США при продаже квартиры учитывается вид из окна. Является ли это трендом в Украине?

- У нас вид из окна, инфраструктура, транспортная развязка, уровень энергосберегающих технологий, наличие фитнес-зала или бизнес-центра, паркинга учитывается в цене уже давно. Более того, в Киеве такие факторы могут занимать до 40-50% стоимости квартиры. Если, например, сравнить обычный дом глубоко на Троещине со зданием такого же качества постройки на Оболони с видом на Днепр, то цена квадратного метра может отличаться в 1,5 – 2 раза.