Рынок недвижимости – один из самых «вкусных», поэтому перераспределение полномочий традиционно не обошлось без столкновения различных интересов. С 1 января 2013 года в силу вступила реформа механизма регистрации прав на недвижимое имущество. По задумке инициаторов реформы, нововведения позволят сократить время оформления сделки, снизят сопутствующие расходы и количество необходимых документов.

«В целом, процесс приобретения-продажи жилой недвижимости стал немного проще и значительно быстрее. С 2013-го года покупатель имеет возможность приобрести недвижимость и зарегистрировать право собственности на нее в процессе заключения договора купли-продажи, в отличие от длительной процедуры подготовки документов и регистрации прав собственности, которая существовала до этого», - сообщила «Свободной прессе» Людмила Друзенко, генеральный директор АН Real Druzi.

В свою очередь на официальном сайте Земельного союза Украины так характеризуются результаты реформы: «ликвидация БТИ привела к затишью на рынке недвижимости и создала очереди в новых органах государственной регистрации прав. Кроме того, большинство нотариусов не берутся оформлять жилье, а услуги специалистов, которые умеют это делать, подорожали, по крайней мере, в 5 раз».

«Свободная пресса» попробовала беспристрастно разобраться в происходящем.

На рынке недвижимости существует ключевой показатель, определяющий стагнацию или развитие рынка – количество сделок. Как сообщили в агентстве недвижимости SV Realty, за период с 1 по 31 января 2013 года было совершено 411 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и 196 квартир было продано в недостроенных домах. В отчете компании приводится для сравнения показатели декабря 2012 года, когда на вторичном рынке жилья Киева было продано 2 201 квартира, а на первичном рынке – 1 704. При этом стоит отметить, что, учитывая новогодние праздники, сравнение января с декабрем является несколько некорректным.

Генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина сообщила в интервью «Свободной прессе», что показатели января 2013 года практически идентичны данным января 2012-го. «Более того, можно говорить, что такие же объемы сделок были и в январе 2011 года. В первый месяц года, после новогодних праздников, на рынке действительно наблюдается затишье. Однако уменьшение активности вовсе не означает остановку рынка. Сделки заключаются, а предварительные договоренности, достигнутые в январе, реализуются еще в феврале и марте, по мере готовности сторон», - уточнила эксперт.

Аналогичной позиции придерживаются эксперты АН Real Druzi. «Январь 2013 года не сильно отличался от января прошлого года. Активность покупателей на рынке традиционно была достаточно низкой, а количество сделок находилось примерно на том же уровне, что и в январе 2012-го», - сообщили «Свободной прессе» в пресс-службе агентства.

Причина оценочных расхождений кроется в разной ситуации на рынке первичной и вторичной недвижимости. Поскольку БТИ продолжает заниматься первичной технической инвентаризацией квартир (то есть, в процессе ввода в эксплуатацию нового дома), то все они внесены в электронный реестр, так что неудобств не возникает. Объекты вторичной недвижимости оказались заложниками электронных реестров, в которые по данным на февраль 2013 года внесено лишь 30% всей имеющейся недвижимости. В результате подобной «неторопливости» ответственность за остальные объекты полностью легла на плечи нотариусов. Сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, закон предоставил им все полномочия для быстрого оформления сделки, с другой – лишил необходимых для работы инструментов (благодаря неполным данным Укргосреестра).

Теоретически при заключении сделки нотариусы имеют право сделать запрос в БТИ, однако по закону бюро вовсе не обязаны передавать кому-либо сведения, содержащиеся в инвентарных делах и прочей архивной документации.
В результате, ранее нотариус в день оформлял до десяти сделок, а сейчас не более двух-трех. Соответственно, нотариусы компенсировали резкое падение количества сделок увеличением расценок: стоимость услуг киевского нотариуса возросла с 400-500 грн до 1500-2000 тыс. грн за сделку.

Рано или поздно (что более вероятно) чиновники закончат внесение объектов недвижимости в реестр, и это облегчит и ускорит работу нотариусов. Снизит ли это стоимость оформления? Как подсказывает опыт, цены на услуги обратного хода не дают.

«Уже можно дать предварительные оценки. Основной плюс новой процедуры регистрации права собственности – существенное сокращение сроков. Если раньше процедура купли-продажи занимала 4-6 недель, то сейчас весь процесс оформления укладывается в среднем в 5 дней. Первые две недели января рынок действительно затих из-за несогласованности и спорных моментов в работе нотариусов, однако уже с середины января нотариусы, госрегистраторы и риелторы начали работу по новым правилам, и сейчас сделки заключаются весьма активно», - прокомментировала Луханина.
Более категорична к нововведениям Наталия Доценко-Белоус, советник юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры». «В отличие от других реформ, у регистрационной реформы был подготовительный период сроком в два года – период для создания необходимых подзаконных документов, налаживания системы передачи документов и данных. Однако этого не произошло, в том числе и по причине того, что реформа является искусственной и абсолютно не направленной на решение имеющихся проблем», - заявила эксперт. По ее словам, изначально было понятно, что внедряемое «единое окно» в лице Укргосреестра создаст условия для внутренней конфронтации с органами БТИ, которые внесут свою лепту в блокирование процессов.

Руководство Укргосреестра пошло дальше, и, по сути, обвиняет органы БТИ в саботаже реформы. «Некоторые бюро технической инвентаризации отказываются передавать реестровые книги, содержащие данные о правах на недвижимость, Государственной регистрационной службе для внесения их в единый Госреестр вещных прав на недвижимость», - заявила в среду первый заместитель Укргосреестра Инна Завальная.

Она отметила, что до 2004 года БТИ регистрировали права собственности на недвижимость на бумажных носителях. После 2004 года такая регистрация проводилась в электронном Реестре прав собственности. Однако Киев и Севастополь регистрацию в электронном реестре прав собственности проводили только последние два года.

Основным камнем преткновения стало то, что Кабинет министров рекомендовал (но не обязал) органам местного самоуправления передать реестровые книги Укргосреестру. «С реализацией этого постановления возникают некоторые трудности. Потому что бюро технической инвентаризации – не все, но некоторые – отказываются передавать такие реестровые книги», - рассказала представитель Укргосреестра.

Ответный удар по органам БТИ не заставил себя ждать. «Центры регистрации открылись в плохо приспособленных и труднодоступных для граждан местах. Кроме того, люди были плохо проинформированы о месте и времени работы центров регистрации, в результате чего возникали громадные очереди», - нашли причину всех проблем в пресс-службе Кабмина.
Если вся беда действительно в «труднодоступных местах», то инициатива правительства вернуть госрегистраторов в помещения БТИ, на первый взгляд, выглядит вполне логично. Однако эксперты уверяют: очередной переезд никак не повлияет на сложившуюся ситуацию. По мнению руководителя Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрия Павленко, попытка пересадить регистраторов в БТИ объясняется всего лишь желанием прикрыть просчеты в создании новой системы. «Минюст в лице Укргосреестра хочет получить прямой доступ к инвентарным делам, а впоследствии и полностью взять под контроль БТИ».

Государственный аппарат – не монолитная команда по управлению страной. В итоге страну раздирают противоречия чиновников, разные подходы к решению проблем, а зачастую и просто финансовые интересы отдельных группировок. В обществе сложился устойчивый стереотип восприятия чиновника как вора, взяточника и казнокрада. Это не всегда правда, хотя этот образ регулярно подкрепляется соответствующими фактами. Ситуация с регистрацией недвижимости – всего лишь один пример противоречий в государстве. Но даже это случай демонстрирует, что заложником ситуации всегда становятся простые граждане.