Сергей Гайдайчук, президент Ukrainian Real Estate Club - профессиональной отраслевой организации девелоперов

По мнению ряда экспертов, в 2012 году наиболее перспективным направлением для девелоперов стала торговая недвижимость. Изменилась ли ситуация в 2013 году?  

Действительно, многими участниками URE Club озвучивалась такая оценка. Как считают специалисты, торговая недвижимость остается привлекательной для инвесторов по причине стабильного дохода, достаточно высокого спроса на качественные площади, и, одновременно, структурной ненасыщенности рынка.

Так, по оценкам аналитиков, именно благодаря ограниченному предложению в данном сегменте, уровень вакантности в торговых центрах столицы не просто остается на довольно низком уровне, но еще более снижается. В среднем процент незанятых торговых площадей в профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева снизился до 0,8%. При этом, пусть умеренно, но стабильно растет арендная ставка — по итогам 2012 года аналитики отмечают рост в 5-8%, и называют среднюю ставку в $70/кв. м в месяц для торговой галереи (без НДС и эксплуатационных расходов). На 2013 год эксперты также прогнозируют рост ставок в пределах 5% от стоимости аренды торговой площади.

Но стоит отметить и другую точку зрения. Всеобщий интерес к единственному сегменту отрасли может сослужить ему плохую службу — привести к переоценке потенциала, и, как следствие, перенасыщению.

Можно привести следующие данные. Только до конца 2013 года в Киеве ожидается открытие шести новых и трех уже частично открывшихся ТРЦ. Суммарная арендуемая площадь в них составит более 200 тыс. кв. м. А на 2014 год запланирован вывод на рынок еще семи торговых объектов, в том числе довольно масштабных, с арендуемой площадью в сто, и даже двести тысяч квадратных метров. Это так называемые суперрегиональные торговые центры. Впрочем, есть мнение, что быстрорастущий спрос очень быстро поглотит даже такое предложение.

Многие эксперты говорят о переполненности столичного рынка офисной недвижимости. Не потеряли ли игроки в связи с этим интереса к девелопменту бизнес-центров?

Конечно, сегмент офисов, по сравнению с торговой недвижимостью, на сегодняшний день более насыщен. В минувшем году на рынок был выведен значительный объем нового предложения: по одним оценкам — 193 тыс. кв. м арендных площадей, по другим — около 157 тыс. кв. м. При этом, сравнимый с ним объем нового предложения выведен на рынок и в 2011 году.

Все это, конечно, негативно сказалось на уровне арендных ставок (во второй половине 2012 г. цены дрогнули и пошли вниз, до $35-41/кв. м в месяц на лучшие помещения в столице). Вырос и уровень вакантности в киевских бизнес-центрах — в конце 2012 года он достиг по одним данным 14,5%, по другим — 17,4%. Такой высокий показатель был зафиксирован до этого лишь в разгар кризиса в 2009 году.

И все же, я уверен, что в любом сегменте можно реализовывать успешные проекты, опять же, если все интересы потребителей будут профессионально изучены, проанализированы и учтены.

Отмечается ли на локальном рынке недвижимости определенный интерес со стороны иностранных девелоперов? Много ли среди участников URE Club иностранных игроков рынка недвижимости?

В отраслевую организацию URE Club входят представители от немалого количества иностранных компаний — их представительств в Украине и дочерних компаний. Это уже опытные игроки локального рынка, хорошо знакомые с условиями отрасли, реализовавшие не один проект в различных городах страны.

Конечно, большую часть в структуре инвестиций составляют локальные игроки, но определенный интерес проявляют, например, российские компании. Представлены на рынке и европейские инвесторы. Судя по отчетам аналитиков, в 2012 году объем вторичных инвестиций в сумме составил около $409 млн, а это, примерно в два раза больше, чем в 2011 году. Значит, активность в отрасли есть, и в ней принимают участие различные игроки.

В целом, думаю, каждая из компаний имеет и свои внутренние интересы, она изучает тот или иной сегмент, работает с конкретными игроками рынка, с конкретными проектами.

Недавно URE Club провели форум, посвященный жилой недвижимости. Подводя его итоги, можно ли говорить об определенных улучшениях ситуации на рынке жилья в Украине?

В ходе UREC Residential Forum 2013 обсуждалось много актуальных вопросов сегмента жилой недвижимости — изучение спроса, проблем реализации инфраструктуры объектов, отличия подходов к концепциям жилых комплексов до и после кризиса. Само наличие множества таких «рабочих моментов» уже говорит о динамичном развитии отрасли, об активности в ней. Да и сама актуальность поднятой темы свидетельствует об интересе игроков рынка к сегменту жилья.

На протяжении всего 2012 года игроки рынка наблюдали стабильное развитие сектора, цены колебались в пределах 1-2% (в основном, в результате вывода на рынок новых объектов). Произошло возобновление работ на ранее замороженных площадках. Средняя цена квадратного метра жилья в новостройке составила к концу 2012 года $1939/кв. м. И если цены немного и снизились, то это стало результатом изменения структуры предложения, а не негативных тенденций рынка жилья. Т.е. на рынок вышло больше эконом-жилья, и, как следствие, средняя цена немного снизилась. Вообще, этот сегмент составляет сейчас до 80% от общего количества сделок в отрасли.

Перспективно ли строить в Киеве жилую недвижимость, учитывая низкую покупательную способность населения?

По словам наших спикеров, в последние годы количество людей, у которых появилась возможность приобрести квартиру, значительно увеличилось. Во многом этому способствовала рассрочка, предлагаемая самими девелоперами.

Объем нового предложения в сегменте первичной недвижимости эконом-класса в 2012 году вырос на 4,5 тыс. квартир, появились знаковые объекты в бизнес-классе: в столице этот сегмент представлен на сегодняшний день более чем 35-ю новыми объектами.

Игроки рынка изучают возможности потенциальных покупателей, разрабатывают соответствующие предложения, идет поиск новых каналов продаж. Были пересмотрены в сторону уменьшения площади проектируемого жилья, стало больше однокомнатных и двухкомнатных квартир.

Как влияет на рынок возросшая конкуренция в отрасли? Стали ли в связи с этим на рынок выходить более качественные объекты?

Постоянно возрастающая конкуренция на рынке — это положительный фактор. Конкурируют не только девелоперы, но и проектанты, архитекторы, строители, поставщики. Игроки приобретают новый международный опыт — и этому, в том числе, способствуют бизнес-туры, проводимые URE Club. Все это не может не влиять на структурное развитие отрасли положительно. Как я уже подчеркивал, именно качество проектов сегодня определяет интерес к объекту — как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных потребителей. Перед игроками рынка появился огромный выбор, и это многое меняет.

Какие действия государства и игроков рынка смогут способствовать его дальнейшему развитию?

По моему мнению, одно из таких действий — разумный, открытый диалог между всеми участниками рынка недвижимости. Взаимное обсуждение актуальных проблем, совместное решение существующих вопросов.

Именно по этой причине мы и стремимся к созданию профессиональной платформы для таких диалогов. Наши форумы, круглые столы и другие бизнес-мероприятия нацелены на такое обсуждение, на высказывание мнений различных участников отрасли.

В год мы проводим более 25 профессиональных мероприятий, из крупных — пять-шесть форумов, каждый из которых собирает более двухсот участников. И, представьте, что каждый из них представляет определенную компанию, в которой работают многие профессионалы. Думаю, это значительный охват аудитории, способной повлиять на отрасль недвижимости в стране.

Насколько интересно сегодня девелоперам участие в отраслевых организациях, ведь у участников рынка много текущих проблем?

Мы отмечаем постоянное усиление и улучшение качества нашей аудитории. Это первые лица девелоперских, строительных, консалтинговых компаний, юристы, банкиры и другие игроки рынка недвижимости. Уверены, что интерес к мероприятиям и активности URE Club нельзя рассматривать как нечто отдельное от ситуации на рынке. Повторюсь, именно благодаря создаваемой нами платформе и можно обсуждать вопросы рынка, находить пути решения текущих проблем в отрасли.

Лоббирует ли Ukrainian Real Estate Club чьи-либо интересы?

URE Club — это общественная организация, и она не лоббирует ничьих интересов. Мы заинтересованы, в первую очередь, в консолидации игроков рынка недвижимости и в оказании качественных услуг, входящих в нашу профессиональную деятельность. Именно актуальной, полезной и продуктивной своей деятельностью мы поддерживаем интерес к нашим мероприятиям и к нашим информационным продуктам. И мы твердо уверенны, что открытый диалог и консолидация способствует развитию всего рынка недвижимости Украины, а не только отдельных участников URE Club.

Какие масштабные проекты (в разных сегментах) ожидаемо выйдут на рынок в 2013-2014 годах?

К сожалению, уже стало практикой, что далеко не все заявленные на определенный период объекты в действительности выходят на рынок к сроку. Это может зависеть от многих причин.

Из аналитических отчетов мы узнаем, что на 2013 год запланирован выход трех новых торговых центров, в 2014 году ожидаются еще семь. Среди них — масштабные проекты, подобные которым еще не были представлены в Украине.

Ожидается сдача в эксплуатацию восьми крупных жилых объектов, на 2014-й — пока известно о четырех. Также в нынешнем году планируется увеличить предложение в офисном сегменте на более чем 200 тыс. кв. м, хотя часть из девяти запланированных к вводу бизнес-центров могут открыть свои двери и в 2014 году. Планируется в ближайшее время и открытие нескольких гостиниц — пяти, четырех и трех звезд. Думаю, все они будут в свое время анонсированы.
Как бы там ни было, каждый из выводимых на рынок объектов будет по-прежнему усиливать конкуренцию в отрасли, поднимать новые и новые вопросы, актуализировать темы для обсуждений. А значит, у нас впереди еще много интересных и важных встреч и дискуссий.