Мария Орлова

Генеральный директор и совладелец агентства недвижимости GEOS Real Estate, эксперт в области продаж недвижимости.

Агентство недвижимости GEOS Real Estate было основано в 2007 году. Сначала компания функционировала исключительно как агентство по продаже недвижимостью, а с 2012 года перешла на новое, дополнительное направление, начав работать как отдел продаж для девелоперов на аутсорсинге. На данном этапе является эксклюзивным отделом продаж клубного дома CHELSEA TOWER и жилого комплекса AVENUE 14-16. За последние годы работы агентство GEOS Real Estate собрало множество наград в профессиональных риелторских конкурсах.

Какое жилье в Киеве наиболее востребовано у покупателей, и есть ли изменения в требованиях по сравнению с прошлым годом?

Если рассматривать этот вопрос в разрезе первичного и вторичного рынков недвижимости, то могу сказать, что этот год продолжил хорошую тенденцию 2012-го: покупатели все больше интересуются новостройками. Количество сделок по «первичке» практически догоняет «вторичку» Это связано, прежде всего, с пониманием ликвидности и более высокого качества первичного жилья, лучшими планировками и большими метражами, чем в типовых проектах советских времен, и наконец, осознанием того, что собственник будет первым жильцом в данной квартире.

Если же мы говорим о том, какие квартиры преимущественно покупают в Киеве относительно планировок, если мы говорим об эконом-классе, то на первом месте у инвесторов идут двухкомнатные квартиры, за ними – однокомнатные и только потом трехкомнатные. Несколько изменились требования относительно метража: если раньше в приоритете было жилье площадью 50-80 кв. м, то сейчас все больше покупателей ищут предложения до 50 кв. м.

Существуют ли в Киеве жилые комплексы, которые, кроме стоимости квадратного метра, соответствуют европейским стандартам?

А что вы называете европейскими стандартами? Сейчас это понятие так же размыто, как и понятие «евроремонта» во времена перестройки. Да, в Киеве есть несколько жилых комплексов, качество жилья в которых соответствует их цене, находятся они в центральных районах. Но в целом в Украине очень условное деление жилья на классы, например, вообще не существует разграничения элитной недвижимости на подгруппы de luxe, luxe и premium (классы А+, А, В). Отсюда появилась «вредная привычка» застройщиков называть «элиткой» обыкновенный бизнес-класс лишь из-за расположения в центре городе и огромных метражей квартир. Но это неправильно, на Западе престижные дома расположены возле парков или в старинных районах, они отличаются уникальной архитектурой и качеством жилья. Размерами тоже, но в первую очередь – размерами нежилых площадей, как вот размер лестничной клетки на этаже (если такова вообще есть) или размер холла. Представьте, что вы живете в центре Парижа в мансардной убогой квартирке и называете ее элитной – вас попросту засмеют, это китч для приезжих.

Поэтому наша компания активно изучает успешные проекты, которые имели место в мировой практике. Это необходимо для улучшения проектов и повышения качества жизни наших клиентов здесь, в Киеве.

Когда новая квартира перестает быть новой и начинает считаться «вторичкой»?

Часто даже участники рынка путаются в этом вопросе и отвечают, что первичный рынок – это новострои, а вторичный – квартиры, в которых уже жили люди. В целом дело не в том, жил ли кто-то в квартире или нет. Если на жилье еще нет правоустанавливающего документа, т.е. продать его можно только по переуступке, то это – первичный рынок. Если уже есть правоустанавливающий документ (как правило, это свидетельство на право собственности) и осуществляется переход права собственности на нового собственника, то это вторичный рынок. То есть, даже если дом только что сдан в эксплуатацию, но квартира в нем – собственность девелопера, то она уже относится к «вторичке».

Каков прогноз изменения стоимости аренды жилья в Киеве в 2013 году?

На сегодняшний день нет предпосылок для резких ценовых колебаний на рынке аренды квартир. Хватит того, что в прошлом году «ЕВРО 2012» очень сильно подняло цены. Но футбольный чемпионат прошел, и стоимость аренды снизилась. Сейчас о росте цен речь не идет – платить больше арендаторам просто не под силу. Как всегда, мы ожидаем сезонный всплеск спроса перед новым учебным годом и новогодними праздниками, но это незначительные изменения.

Как повлияли на вашу работу новые правила госрегистрации недвижимости?

Я постоянно общаюсь с коллегами из других агентств и частными риелторами, поэтому выражу не только свою субъективную оценку: пока что это значительно снизило количество сделок на вторичном рынке. Всему виной изначально недоработанная система, которую «недоразвитой» выпустили в жизнь. Риелторы предвидели это, именно поэтому я знаю множество примеров того, как последние сделки по «вторичке» оформляли 31-го декабря практически под звон бокалов – чтобы успеть по старым правилам. Надеюсь, постепенно все наладится, и мы вновь вернемся к прежним объемам работы.

На ваш взгляд, в каком районе столицы лучше всего жить (с точки зрения экологичности, транспортных развязок, наличия прочей инфраструктуры)?

В целом одним из наиболее привлекательных районов является Печерск – он уникален благодаря своему архитектурному шарму и истории, в то же время достаточно чист благодаря наличию множества зеленых зон. Кроме того, здесь хорошо развита инфраструктура и транспортные развязки, что делает жизнь на Печерске весьма комфортной.

Какова ситуация на рынке загородной недвижимости?

К сожалению, затяжная зима внесла свои коррективы в графики продаж риелторов, и традиционный весенний всплеск активности рынка с февраля-марта плавно сдвинулся на апрель. Особенно хорошо на себе это ощутила загородная недвижимость. Будем надеяться, что наличие отложенного спроса с приходом настоящей весны даст о себе знать. А пока что никаких особых изменений на рынке нет – предложение по-прежнему превышает спрос. Негативной тенденцией также остается огромное количество замороженных строек коттеджных городков. Вместе с тем, предложение растет за счет новых проектов.

Как изменились стоимость и спрос на частные особняки в черте города?

Рынок домов в черте города – весьма эксклюзивен, количество предложений тут измеряется не тысячами, а, скорее, сотнями. Большинство покупателей, готовых приобрести дом, отдают предпочтения пригороду – там более благоприятна экология. Особняки, наверное, - единственный сегмент киевского жилья, который не только не растет в цене, но и несколько снижается. К примеру, в конце прошлого года стоимость квадрата в них упала приблизительно на 6%. Зимой практически никаких ценовых колебаний не наблюдалось, рынок спал. О какой-то динамике – то ли позитивной, то ли негативной – мы сможем говорить только после весеннего всплеска продаж, на который уповают все риелторы.