Некоторым потенциальным покупателям кажется, что оба варианта - кредит и рассрочка - идентичны. Но это только на первый взгляд. Действительно, в обоих случаях от клиента требуются первоначальный взнос и оплата заемных средств в виде годовой процентной ставки. Но рассрочка - это приобретение недвижимости, плата за которую вносится частями с определенным периодом в несколько месяцев или лет. Ипотека же - это кредит под залог недвижимости с большим сроком и небольшими ежемесячными платежами. При этом, в отличие от ипотечного жилья, приобретаемая квартира в рассрочку переходит в собственность покупателя только после полной оплаты ее стоимости, а с клиентом заключается договор аренды до момента полного расчета, информирует SV Development.

Если речь идет об ипотеке, то размер первоначального взноса обычно ограничивается 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При рассрочке же обычно он составляет половину, а то и 60-70% от стоимости жилья. Процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас в среднем колеблется от 16% до 24% годовых в гривне. Застройщики же чаще предлагают рассрочку без начисления процентов до окончания строительства или на определенный небольшой срок после окончания (обычно до трех лет), но уже с начислением процентов. Ставки в последнем случае находятся в диапазоне от 5% до 16% годовых на остаток задолженности и зависят от размера первоначального взноса, но все равно растут прямо пропорционально сроку. Практика показывает, что при рассрочке, оформленной на два года, покупатель переплачивает не более 10% стоимости жилья.

Лишь несколько компаний могут позволить себе подождать пять лет, но о более длительном сроке даже не говорится: у застройщика нет «длинных» ресурсов, в отличие от банка, который может кредитовать за счет привлеченного долгосрочного финансирования. С другой стороны, небольшие сроки - это также один из факторов, который позволяет застройщикам выставлять такие лояльные требования к покупателям при рассрочке.

Как известно, кредиты на приобретение квартир в строящихся объектах банки выдают с большой неохотой, если это не совместный проект с застройщиком. В этом случае банк уверен в надежности застройщика и готов предоставить заем покупателям квартир в конкретной новостройке. Но даже в таком случае к заемщику выдвигают строгие требования: это и официально подтвержденные доходы, и высокие значения коэффициентов PTI (отношение суммы кредита к доходу заемщика), и OTI (отношение суммы всех обязательств заемщика к его доходам), и постоянная прописка, и наличие дополнительных активов. Застройщикам же для оформления договоров рассрочки нужен минимальный пакет документов, ведь гарантией выступает залог в виде квартиры в им же построенном (или еще недостроенном) дома. К тому же застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.

С другой стороны, при наступлении финансовых трудностей у клиента реструктурировать долг будет достаточно проблематично, поскольку у застройщика нет другого источника финансирования, чтобы перекрыть разрыв.

Сами застройщики и девелоперы не отрицают специфических рисков, связанных с покупкой в ​​рассрочку. Если покупатель приобретает в рассрочку готовую недвижимость по схеме, когда квартира до определенного момента находится в собственности застройщика, то в случае возникновения ситуаций, связанных с судебными решениями не в пользу застройщика или решениями исполнительной службы, он может остаться без квартиры. Имущество застройщика, включая квартиры, купленные по такой схеме, могут быть удалены или на их отчуждение может быть наложен арест. Поэтому лучше выбрать схему, где квартира находится в залоге, как при ипотечном кредитовании.

Также есть и риск для покупателей недостроенного жилья, если очень много квартир в доме продано в рассрочку. У застройщиков обычно нет резервов, серьезной службы внутренней безопасности и дополнительных механизмов хеджирования рисков, поэтому они вполне могут иметь солидный портфель просроченной задолженности на руках. Если платежи будут поступать не по всем договорам покупки в рассрочку, то темпы строительства этого объекта снизятся, а это вызовет еще больший процент неплатежей, что рано или поздно приведет к кассовым разрывам. А для строительства они губительны, поскольку влияют на себестоимость проекта.

К основным недостаткам рассрочки эксперты относят тот факт, что застройщик вправе повышать стоимость квадратного метра до окончания строительства, и некоторые застройщики практикуют схему, по которой невозможно зафиксировать стоимость жилья на первичном уровне. Выплаты, как правило, рассчитываются, исходя из текущей стоимости жилья, а она растет по мере готовности объекта. А это значит, что даже при рассрочке без начисления процентов в итоге придется заплатить больше, чем стоимость квартиры была определена вначале.

Вариант рассрочки подойдет покупателю, который насобирал часть стоимости нового жилья, но еще собирается продать свою старую квартиру, чтобы оплатить часть приобретения новой, т.е. планирует приобрести новое жилье для собственных нужд или просто вкладывает деньги в недвижимость для сохранения. И, увы, этот способ оплаты жилья не предоставляет возможности для покупки квартиры лицам с невысоким доходом.