Independent press          Свободная пресса          Вільна преса

Купить квартиру — дорогое, но прибыльное удовольствие, — Сергей Злыдень

9 октября 2013, 14:25 1
Поделиться

«Недвижимость — самое выгодное капиталовложение»

Вопрос: Рынок недвижимости в Украине сегодня развивается динамично. Скажите, какие основные тенденции на сегодняшний день преобладают в этой сфере?

Ответ: Основополагающие моменты тут очень простые. Рынок недвижимости у нас является капиталоемким в плане освоения финансов, потому что в нашей стране, в отличии от развитых стран мира, слабо работают фондовые рынки и нет свободного финансового перемещения капиталов у простых физических лиц, а также у бизнесменов мелкой и средней руки.

Учитывая слабость отечественных фондовых рынков, экономика ищет альтернативные сегменты для размещения средств и одним из таких сегментов является именно рынок недвижимости.

Особенно это касается вложений и сохранения капитала. Поэтому не надо удивляться тому, что эта сфера демонстрирует весьма стабильные показатели, несмотря на два продолжительных и глубоких кризисных периода последних лет. Не зря на протяжении последних 10 лет наблюдается постоянная конкуренция между банковским депозитарием и рынком недвижимости в плане доходности.

Сегодня арендные ставки по недвижимости снова являются вполне конкурентоспособным депозитом, и люди, конечно, учитывая низкий коэффициент риска потери капитала через квадратный метр, больше вкладывают деньги именно в недвижимость, получая доход через аренду. Кроме того, я бы отметил очень большой дефицит квадратного метра в нашей стране, особенно это касается городов-миллионников, где идет сосредоточение деловой активности.

Вопрос: Сколько в среднем по стране стоит среднестатистическая однокомнатная квартира? Существует ли повышенный спрос на жилье среди украинцев?

Ответ: Здесь, разумеется, стоит учитывать региональное расположение жилья. Цена квартир в Киеве или в Одессе, во Львове или в Днепропетровске очень сильно отличается. Однако могу сказать, что в Киеве для покупки однокомнатной  квартиры в хорошем состоянии, площадью от 44 до 50 м кв., нужно иметь порядка 60 тыс. долл.

От этой суммы в Одессе аналогичная квартира стоит примерно на 15% дешевле, во Львове — на 25%, в Днепропетровске — на 15-20%, в Харькове — на 20%, в Донецке даже минус 25% от киевской цены. В то же время в некоторых менее востребованных городах, таких как Ивано-Франковск или Хмельницкий, квартиры порой стоят даже на 40% дешевле, чем в Киеве.

«В Киеве исчезло дешевое жилье»

Вопрос: А что касается динамики цен на жилье в нашей стране? Какие тенденции доминируют в этом плане в последнее время?

Ответ: В период кризиса 2008-2009 года цены на жилье, равно как и арендные ставки, упали примерно на 40%. В последние годы ситуация несколько изменилась в сторону повышения, но в данный момент рынок снова вернулся к посткризисным показателям. Поэтому единственное, чем отличается рынок сегодня от прошлого и позапрошлого года, — это стоимость дешевых квартир.

Например, в позапрошлом году точно можно было купить квартиру за 35-40 тыс. долл., но сейчас вы такого жилья уже не купите. Нижняя планка самого дешевого жилья поднялась почти до 50 тыс. долл. Поэтому сегодня видим, что средняя цена квартир, по сути, не изменилась, а вот относительно дешевое жилье в Киеве определенно исчезло.

Вопрос: Как обстоит ситуация в сфере аренды жилья? Есть ли существенная разница по регионам и где наблюдается наибольший спрос?

Ответ: Ситуация здесь примерно такая же, как и в купле-продаже. Правда стоит отметить, что в некоторых городах столь существенной разницы по ценам не наблюдается. В первую очередь речь идет об Одессе, Ялте и других востребованных приморских городах.
В то же время, для того чтобы снять добротную однокомнатную квартиру в Киеве, сегодня необходимо иметь от 4 до 6 тыс. грн.

При этом минимум, за который можно снять квартиру в столице, колеблется в районе 3-3,5 тыс. За 3 тыс. вас ждет отдаленный район, например «хрущевка» без ремонта. Вместе с тем, нормальная востребованная однокомнатная квартира в хорошем состоянии, с техникой, со свежим современным ремонтом стоит сегодня 6 тыс. грн. Речь идет о таких районах, как Оболонь или Харьковский недалеко от метро.

Интересно, что цены по аренде на Харьковском массиве соизмеримы с ценами на аренду, скажем, на Печерске. Разница в том, что на Харьковском за те же деньги вы снимаете хорошую большую однокомнатную квартиру по метражу, а на Печерске — маленькую хрущевку, в хорошем состоянии. Вообще в центральных районах Киева такое понятие, как долгосрочная аренда, практически уходит, здесь больше востребованной является посуточная аренда.

Вопрос: Насколько востребованным среди украинцев сегодня является частный сектор? О каких районах идет речь?

Ответ: Этот вопрос необходимо разделить на две части. Отдельно надо говорить о частном секторе непосредственно в большом городе, скажем, в Киеве, а отдельно — о домах в 30-километровой зоне, ведь это совсем разные вещи. Частный сектор в Киеве сегодня является абсолютно невостребованным. Этот сегмент очень малодинамичен, малоликвиден, продаж в этой сфере на сегодняшний день происходит очень и очень мало.

Важно понимать, что человек, который хочет жить в частном доме, преследует мотивы экологии, тишины, более спокойной и обособленной жизни, чем в квартире. В большом городе все эти вещи практически нивелируются, поэтому частные застройки не очень пользуются спросом.

Другое дело — 30-километровая зона от города. Например, под Киевом земля является очень дорогой, поэтому и цены на частные дома здесь довольно-таки высокие, что в свою очередь отпугивает покупателей среднего сегмента достатка, которым за эти же деньги проще купить добротную квартиру в хорошем районе.

Кроме того, в последнее время в пригороде частный сектор столкнулся с серьезной конкуренцией от квартирных застройщиков, что еще больше осложняет ситуацию и тормозит спрос. Что касается цены, то средняя стоимость дома под Киевом сегодня колеблется в пределах от 200 до 250 тыс. долл.

«Большое количество площадей под офисы пустуют»

Вопрос: Как обстоят дела с нежилым фондом? Являются ли офисные помещения на сегодняшний день востребованными?

Ответ: Раньше этот фонд в связи с дефицитом во многих случаях располагался на первых этажах в жилом фонде. Однако в связи с развитием рынка недвижимости в докризисный период была осуществлена массовая постройка бизнес-центров, где идет объединение торговых площадей с бизнес-центрами и развлекательными центрами. Кроме того, приличная часть спроса ушла в сегмент реконструкции старых зданий, переоборудованных в офисные центры.

В этом плане были привлечены очень крупные инвестиции, чего стоит только возникновение в Киеве двух офисных центров — «Парусов». Так что дефицит в некоторой степени был ликвидирован, однако сейчас в посткризисное время мы видим достаточно большое количество площадей именно под офисные (но не торговые) помещения простаивают.

Крупных компаний, которые сегодня занимают большие площади, очень мало, а у мелких компаний практически нет потребности в дорогих офисных помещениях. В то же время, в сфере торговой недвижимости также очень много площадей сегодня пустуют. Если крупная компания строит себе гипермаркет, то более мелкая компания просто не выдерживает конкуренции, уровень маленьких гастрономчиков стал меньше, а соответственно и освободились площади такого уровня. Площади от 60 до 200 кв. метров сегодня маловостребованы.

Вопрос: Как бы Вы спрогнозировали развитие рынка недвижимости в целом в стране в ближайшее время, от каких факторов это будет зависеть?

Ответ: На конец этого года рынок будет абсолютно стабилен, цены останутся такими же, количество продаж не увеличится. В целом, отмечу, что сейчас потрясения рынку, типа всплески, падения, совершенно не нужны, особенно падения. Мы, настоящие риелторы, всегда ратуем за стабильный рынок. Неважно, на каком уровне. Риелтору не выгодны потрясения вверх или вниз.

После нового года мы ожидаем небольшой спад на зимний период отпусков и возрождение деловой активности как всегда где-то с февраля. В то же время, полагаю, что в 2014 году также не будет особых изменений в тенденциях рынка, ни подписание ассоциации с ЕС, ни грядущие выборы 2015 года никак на рыночные процессы, на мой взгляд, не повлияют.

Поделиться

Комментарии

0

Комментариев нет. Ваш может быть первым.

Последние новости

читать
Мы в соц.сетях